על בתים משותפים, דמי וועד ותקנון הבית המשותף
אז במה פותחים בלוג משפטי באתר חדש המוקדש לשכונה מתפתחת כמו הדר גנים?
על רקע תנופת הבנייה שהביאה לצמיחת מספר רב של מגדלי מגורים, בחרתי להקדיש את הרשימות הראשונות לנושא של בתי משותפים.
בית משותף הוא בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים.
רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים, או במלים אחרות, הגדרתו של הבית כבית משותף, גוררת אחריה משטר שיתוף ייחודי המסדיר את הזכויות והחובות של בעלי הדירות בבית המשותף.
הייחוד במשטר של בתים משותפים בא לידי ביטוי באבחנה בין 2 שטחים: הדירות והרכוש המשותף (כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת).
בעוד הדירות מהוות נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות, הרכוש המשותף נמצא בבעלות משותפת של כל דיירי בעלי הדירות. למעשה, לכל דירה בבית המשותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף. שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שבין שטח הרצפה של אותה דירה לשטח הרצפה של כל הדירות בבית המשותף (אלא אם נקבע בתקנון שיעור אחר). במלים אחרות, הבעלים של דירה ששטח הרצפה שלה הוא 100 מ"ר, בבית משותף שבו שטח הרצפה של כל הדירות הוא 1,000 מ"ר, הוא בעל הזכויות ב-10% מהרכוש המשותף.
למה זה מעניין, או אם לדייק, למה זה צריך לעניין?
בין היתר, משום שזהו השיעור שבו על בעל הדירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג – או בקיצור, זהו השיעור שבו על בעל הדירה להשתתף בדמי וועד הבית (אלא אם נקבע בתקנון שיעור אחר).
ואכן, בהרבה בתים משותפים נקבע בתקנון שיעור אחיד של דמי וועד בית, או שיעור שהוא פונקציה של מספר החדרים.
תקנון הבית המשותף שאותו הזכרנו הוא המסמך המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות כמו גם את זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. ככלל, בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (לכלל זה יש מספר חריגים).
פעמים רבות בעלי הדירות לא טורחים לערוך תקנון. במקרה כזה יראו את התקנון המופיע בחוק המקרקעין כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות (להלן: "התקנון המצוי"). אגב, גם במקרה שבו ערכו בעלי הדירות תקנון אך אין בו התייחסות לעניין המופיע בתקנון המצוי, יוסדר אותו עניין על פי אותה הוראה בתקנון המצוי.
הנה כי כן, מומלץ לבעלי דירות לערוך תקנון מוסכם כאשר הם מבקשים לקבוע הסדר שונה מזה הקבוע בתקנון המצוי.
ומהו ההסדר הקבוע בתקנון המצוי? הריהו לפניכם:
תקנון מצוי של בעלי הדירות בבית משותף
הגדרות
- בתקנון זה –
"בעל דירה" – לגבי דירה שהוחכרה לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים – החוכר או חוכר המשנה, לפי הענין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלענין התקנון לא יראו אותם כבעלי דירה;
"רכוש משותף" – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.
שינויים ותיקונים בדירה
- (א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה.
(ב) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת.
(ג) כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו.
הזכות לתבוע תיקונים
- (א) בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה.
(ב) בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון.
עבודות לבדק הרכוש
- (א) בעל דירה חייב להרשות שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ולתכלית זו רשאים חברי הנציגות ובני אדם הפועלים בשמה להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור.
(ב) פגעו העבודות האמורות בדירה, חייבים בעלי כל הדירות להשתתף בהוצאות החזרת המצב לקדמותו בשיעור שבו הם משתתפים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף.
אסיפה כללית רגילה
- (א) בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור החשבונות והסדר הענינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף.
(ב) הנציגות תקבע את מועד האסיפה הכללית ותועיד אותה; האסיפה הראשונה תתקיים תוך שלושה חדשים מיום רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים; לאחר זאת תתקיים האסיפה לא יאוחר מחמישה עשר חודש מיום האסיפה הקודמת.
אסיפה כללית שלא מן המנין
- (א) נוסף על האסיפות הכלליות לפי סעיף 5 רשאית הנציגות להועיד אסיפה כללית כל אימת שהדבר ייראה לה, והיא חייבת להועידה אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות.
(ב) לא הועידה הנציגות אסיפה תוך ארבעה עשר יום מהיום שהוגשה לה דרישה כאמור בסעיף קטן (א), רשאים בעלי הדירות שדרשו זאת להועיד את האסיפה.
כינוס אסיפה
- (א) הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד.
(ב) הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.
המנין באסיפה
- (א) רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיף 7 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי-כוח.
(ב) ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכול שתקבע שאם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.
סדר היום באסיפה
- (א) ההודעה על מועד אסיפה כללית תפרט את סדר יומה.
(ב) בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר יומה של האסיפה, ובלבד שהודעה על כך תימסר לבעלי כל הדירות האחרות יומיים לפחות לפני מועד האסיפה בדרך שנמסרת הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית.
(ג) לא תדון אסיפה כללית בנושא שלא נכלל בסדר יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו שהענין יעמוד לדיון בה.
יו"ר ומזכיר מוסמך
- אסיפה כללית תבחר יושב ראש ומזכיר האסיפה.
דחיית האסיפה
- יושב- ראש האסיפה הכללית רשאי, בהסכמת האסיפה, לדחות את המשכה לתאריך שייראה לו, והוא חייב לדחותה אם דרשו זאת רוב הנוכחים באסיפה.
החלטות
- (א) החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות.
(ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.
הצבעות
- (א) ההצבעה באסיפה הכללית תהיה בהרמת ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי הדירות הנוכחים תתקיים הצבעה בקלפי.
(ב) בהצבעה זכאי בעלה של כל דירה לדעה אחת.
(ג) היו הדעות שקולות, יכריע יושב ראש האסיפה.
באי כוח
- (א) כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה כללית ולהצביע בה בעצמו או על ידי בא- כוח.
(ב) בא- כוח שנתמנה לייצג בעל דירה באסיפה כללית יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי בעל הדירה שמינה אותו.
(ג) בעל דירה שהוא תאגיד ישתתף באסיפה ובהצבעה על ידי בא- כוח שנתמנה בהתאם לתקנותיו; תעודה חתומה בידי המנהל או המזכיר של התאגיד, והמאשרת שבא- כוחו נתמנה בהתאם לתקנותיו, תשמש ראיה חותכת לכך.
(ד) היה לדירה יותר מבעל אחד, ימנו הבעלים אחד מהם, או אדם אחר, כבא- כוחם באסיפה הכללית; בא- כוח שנתמנה כאמור יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי כל בעלי הדירה.
הנציגות
- (א) האסיפה הכללית הרגילה תבחר בנציגות בת אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים; בנציגות של יותר מאחד ייבחר אחד מחבריה כגזבר.
(ב) אסיפה כללית שלא מן המנין רשאית להחליף את הנציגות, לשנות את הרכבה, או להשלימה, אם ירד מספר חבריה מכל סיבה שהיא; נקבע מספר חברי הנציגות ומספר חבריה ירד מכל סיבה עד למטה ממספר זה, יועידו חברי הנציגות הנשארים, תוך עשרה ימים, אסיפה כללית שלא מן המנין לשם השלמת הרכב הנציגות.
(ג) תקופת כהונתה של הנציגות, כולל חבריה שנבחרו לפי סעיף קטן (ב), היא עד לבחירת הנציגות החדשה באסיפה הכללית הרגילה הבאה.
(ד) החלטות הנציגות יתקבלו ברוב דעות; היו הדעות לגבי הצעה מסויימת שקולות, רואים את ההצעה כנדחית.
חשבונות
- (א) הגזבר יקבל חשבון לכל הוצאה, ימסור קבלה לכל הכנסה וינהל פנקס הכנסות והוצאות; הגזבר יביא לאישור האספה הכללית הרגילה את הפנקס וכן יביא עמו את החשבונות והקבלות שקיבל, העתקי הקבלות שמסר והמסמכים הנוגעים להם.
(ב) הגזבר יערוך דין וחשבון כספי אחת לששה חדשים; הדין וחשבון יכלול גם את פירוט ההשקעות של ההכנסות שהצטברו.
(ג) בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי.
(ד) הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף.
(ה) שנת הכספים של הבית המשותף תתחיל ביום 1 בינואר, ותסתיים ביום 31 בדצמבר של אותה שנה; שנת הכספים הראשונה תתחיל ביום רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים ותסתיים ביום 31 בדצמבר הראשון שלאחר יום הרישום.
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ משפטי ו/או עסקי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או עסקי ו/או אחר, ואין לראות בדברים אלה משום מצג ו/או חוות דעת כלשהי, אלא יש לראות בכתוב דעה אישית ו/או הסבר כללי בלבד ובוודאי שאין להסתמך ו/או לפעול בהתאם לאמור לעיל ללא ייעוץ משפטי.
[fbcomments]