האם עיכוב של קבלן במסירת הדירה בגין ביצוע תוספות ושינויים שולל את הזכות לפיצוי?

פסק דין של בית המשפט העליון שניתן ממש לאחרונה (ע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ, מיום 21.02.16) מעמיד למבחן נוהג שהשתרש בקרב קבלנים, הכוללים בחוזי המכר תניות הפוטרות אותם מחובת הפיצוי במקרה של איחור במסירת הדירה.

הרקע למתן פסק הדין היה חוזה למכירת דירה בפרוייקט שהיה בשלבי בנייה. בחוזה המכר נקבע מועד למסירת הדירה אך בפועל נמסרה הדירה באיחור של למעלה מ-7 חודשים. דרישת הרוכשים לקבל פיצוי נדחתה בהתבסס על סעיף בחוזה המכר, שם נקבע שהזמנת תוספות ו/או שינויים תדחה את המועדים הנקובים בחוזה למסירת החזקה בדירה למשך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים. בסעיף אחר בחוזה המכר נקבע שבכל מקרה איחור של עד 60 יום לא ייחשב כהפרת החוזה ולא יזכה את הקונה בכל פיצוי.

סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 (להלן: "החוק"), בנוסחו הנוכחי, קובע כדלקמן:

"(א)   לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1)     סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2)      סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב)     הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים".

בפסק הדין עמד בית המשפט על הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות מקבלן, בעסקה המתאפיינת בפערי כוחות. למותר לציין שרוכשי הדירות הם בדרך כלל בעלי עמדת מיקוח ותמרון נחותה, המאפשרת לקבלנים לכלול בחוזה המכר תניות חוזיות שיש בהן לקפח את זכויות רוכשי הדירות, ובכלל זה תניות המקנות לקבלנים "גמישות" בכל הנוגע מועד המסירה.

בה בעת, מועד המסירה של דירה נחשב לאחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתם של רוכשם דירה. איחור במסירה עלול להציב אותם ללא פתרון דיור, לגרום להם לנזקים כלכליים ולהותירם במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה.

לפיכך, בעבר כבר נקבע שתניות בחוזה אחיד המקנות לקבלנים כוח בלתי מוגבל לדחות את מועד המסירה ייחשבו לתניות מקפחות (במסגרת רשימה זו לא נתעכב על המשמעות של המושגים "חוזה אחיד" ו"תניות מקפחות").

סעיף 5א לחוק נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, בקביעת הסדר פיצוי חקיקתי בגין חריגה מעבר לתקופה של 60 יום, שהוכרה בפסיקה כתקופה "לגיטימית" של איחור.

על רקע זה הבחין בית המשפט בין 2 מצבים שונים:

1. כאשר הצדדים הסכימו ביניהם על מועד מסירה חדש – הסכמה שכזו איננה מנוגדת לחוק.

2. כאשר הצדדים לא הסכימו על מועד מסירה חדש אך חוזה המכר כולל תניית פטור שבמילותיו של בית המשפט "מוצגת" או "מתחפשת" ככזו הקובעת מועד מסירה חדש. כך למשל, כאשר הסכמה חדשה אינה כוללת התייחסות למועד מסירה קונקרטי חדש או מגדירה משך זמן קצוב שבו נדחה המועד החוזי, אין לראות בה כהסכמה על מועד מסירה חדש. במלים אחרות, כאשר חוזה המכר קובע הוראה רחבה המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה בלי לקבוע מועד חדש באופן ברור, אין לראות בדבר משום הסכמה חוזית חדשה אלא תניית פטור מובהקת, העומדת בסתירה להוראות הקוגנטיות (שאינו ניתנות להתנייה) הקבועות בסעיף 5א לחוק.

מאחר ובמקרה שנדון בפני בית המשפט לא נקבע מועד מסירה חדש, אלא שהקבלן כלל תנייה המאפשרת לו לדחות את מועד המסירה כל עוד הוא מבצע את השינויים שהוזמנו, מצא בית המשפט את הוראות החוזה השוללות את הזכות של רוכשי הדירות לפיצוי, כמנוגדות להוראות סעיף 5א וחייב את הקבלן בתשלום מלוא הפיצוי החוקי.

פרסומו של פסק הדין הוליד תקווה בלב לא מעט רוכשי דירות שמהם נשללה הזכות לפיצוי הקבוע בחוק (או שסכום הפיצוי הופחת), מחמת שינויים ו/או תוספות שהזמינו בדירה. יחד עם זאת, קריאה זהירה של פסק הדין צריכה לצנן במעט את ההתלהבות. בצד ההכרה בזכאותם של רוכשי הדירות לקבל פיצוי במצבים שבהם לא נקבע מועד מסירה חדש, בית המשפט לא שלל את זכותם של קבלנים לקבוע מועד מסירה חדש, שעליו באה הסכמת הרוכשים.

במצב דברים זה, לפני שאתם ממהרים להרים טלפון לקבלן, זה הזמן לערוך היכרות מחודשת עם חוזה המכר והמסמכים שעליהם הוחתמתם כאשר הזמנתם שינויים ותוספות. נדמה שהמפתח לזכאות לפיצוי נמצא שם.

[fbcomments]